Autor : Daniel Alejandro Restrepo Tabares
Para la capital quindiana este indicador representa el más bajo del Eje Cafetero según el análisis del Observatorio.
Este indicador que mide el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, Dane, permite calcular la variación porcentual de los precios de los predios urbanos del país.
El Departamento Nacional de Estadística (Dane), estableció que la variación total del Índice de Valoración Predial (IVP) para el 2023 ascendió a 4.51 %. Según el informe, de las 22 ciudades incluidas en la cobertura geográfica del índice, nueve de ellas presentaron variaciones superiores a la media. Neiva (7.79 %), Florencia (7.59 %), Cúcuta (6.66 %), Santa Marta (6.59 %), Quibdó (5.96 %), Manizales (5.20 %), Pasto (5.12 %), Pereira (4.87 %) y Medellín (4.64 %).
En contraste, las ciudades que presentaron una variación inferior a la media fueron: Tunja (4.47 %), Riohacha (4.46 %), Bucaramanga (4.37 %), Villavicencio (4.28 %), Sincelejo (4.24 %), Barranquilla (4.22 %), Montería (4.21 %), Armenia (4.09 %), Cartagena (3.95 %), Ibagué (3.94 %), Popayán (3.92 %), Valledupar (3.37 %) y Cali (2.98 %).
De acuerdo con el reporte, de las 22 ciudades incluidas en el IVP de 2023 en comparación con el año 2022, 13 presentaron variaciones superiores a las registradas el año anterior. El Índice de Valoración Predial es un indicador que permite calcular la variación porcentual promedio de los precios de los predios urbanos del país, excepto Bogotá, entre dos períodos de tiempo.
“El indicador es estimado anualmente y es utilizado como insumo para determinar el reajuste de los avalúos catastrales de los predios urbanos a nivel nacional desde diciembre del año 2001. El índice está diseñado para estimar los cambios de valor de los predios del país, con destino económico habitacional. No se constituye como una herramienta para sustituir el ejercicio de avalúo”, explica el Dane.
Juan Carlos Vásquez Sora, coordinador del Observatorio Inmobiliario de Armenia explicó que la selección de los predios se hace por medio de una muestra probabilística, de los cuales se contabilizaron un total de 2.975.791 predios a nivel nacional y la muestra contempló 4.919 de ellos. La cobertura se realizó para 22 ciudades capitales, para una cobertura del 98.66 %.
En el caso del Eje Cafetero, para la ciudad de Armenia se tuvo en cuenta un total de 210 predios a partir de un marco de 87.743 predios, para Manizales se tomó una muestra de 210 predios a partir de un marco de 88.251 y para Pereira se tomó una muestra de 179 predios a partir de un marco de 100.980 predios.
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Los resultados
En 2023, La ciudad de Armenia mostró una variación de 4.09 % en el IVP, menor a la variación del año 2022 que fue de 5.69 %, una diferencia de -1.60 %. Según Vásquez Sora “el IVP de Armenia ha mostrado un comportamiento cíclico. La media de las variaciones del IVP para esta ciudad es de 4.38 %, con un valor mínimo de 2.15 % y uno máximo de 7.13 %. La desviación estándar es de 1.27 %. El aumento en 2023 está acorde con la tendencia del indicador de ser alrededor del 4.00 %.
Dijo que de la RAP Eje Cafetero, la ciudad de Manizales es la que presenta un mayor valor promedio (5.48 %) en las variaciones del IVP, con un valor máximo más alto del conjunto de capitales (9.70 %) en el año 2007. “La fuerte dinámica empresarial de la ciudad, fundamentada en una industria manufacturera densa al igual que su estatus de ciudad universitaria de Colombia, dinamizan el mercado inmobiliario induciendo presiones en la demanda que no son compensadas con la oferta, posiblemente influenciada por la conformación topográfica de su ubicación, lo que ha presionado los precios de los inmuebles al alza. En el mediano plazo se espera que el IVP se estabilice alrededor del 4.75%”.
Añadió que, “por una senda similar encontramos a la ciudad de Pereira, que presenta el segundo valor promedio de la variación del IVP (4.92 %) y el valor mínimo vas bajo del conjunto de ciudades (1.82 %). La densidad poblacional al igual acompañada de una dinámica económica acertada han dinamizado el mercado inmobiliario de la ciudad, que, a diferencia de la conformación topográfica de Manizales, Pereira presenta posibilidades reales de expansión lo que le ha permitido articular mejor la oferta con la demanda. En el mediano plazo se espera que el IVP se estabilice alrededor del 4.50 %”, dijo el experto económico.
Para el caso de Armenia, Vásquez Sora sostuvo que con el menor valor promedio de la variación del IVP (4.38 %), presenta la menor desviación estándar de sus datos alrededor de su media. La escala poblacional y económica le ha permitido sortear una buena oferta que responde bien a las presiones de la demanda. En el mediano plazo se espera que el IVP se estabilice alrededor del 4.0 %.
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